Как городская земля становится частной
Было время, когда каждый желающий мог найти в городе какой-нибудь пустующий участок, провести топосъемку, подать заявление в окружную администрацию и купить участок на торгах. В данное время такой участок найти не то чтобы сложно, но практически невозможно. Однако находятся люди, которые вдруг "откапывают" такие участки и каким-то образом оформляют их в собственность. Причем даже без торгов.
Так, в мае этого года арендаторы земли под металлические гаражи в Автодорожном округе были очень удивлены, когда их попросили освободить землю, так как она является частной собственностью. Когда и как, интересно, она ею стала, когда на этом месте никогда (лет 50 как минимум. — В. Б.) не было никакого забора, всегда стояли металлические гаражи, проходила тропинка сначала на луг, потом в частный сектор, и вообще часть участка раньше была озером... Вдруг из ниоткуда взявшийся участок значится под кадастровым номером 14:36:107050:257 (для индивидуального жилищного строительства) и располагается в районе улицы Кольцевой. Рядом есть газ, центральное водоснабжение, электричество, подъездные пути, не очень далеко до остановки.
Каким образом была оформлена муниципальная земля в собственность, когда были торги на данный участок, с какой радости он вдруг стал частной собственностью, есть ли еще такая "свободная" земля в Якутске и как можно ее купить, мы спросили в Агентстве земельных отношений Якутска.
Сергей ТИМОШЕНКО, руководитель МКУ "Агентство земельных отношений":
— То, что я вижу со спутникового снимка и с ваших слов, здесь находятся объекты, и их видно — это гаражи. Для нас это красный флаг. Наличие любых объектов на земле — это красный флаг в предоставлении земельных участков. Вообще любых. Даже деревянных туалетов. Это уже вопросы: чьи это объекты, чей это забор и т. д. Прежде чем оформлять участок в собственность, все объекты должны быть убраны либо округом, либо еще кем-то. Только потом мы должны предоставлять землю для оформления.
Плюс наличие рядом водного объекта. У какого угодно водного объекта есть береговая полоса. Здесь водный объект расположен слишком близко. С такими условиями, как сейчас его вижу, наша позиция — не предоставлять земельный участок в собственность.
— Тогда каким образом он был оформлен? Судя по бумагам, это произошло совсем недавно, в декабре 2023 года.
— Либо это оформлено напрямую через Росреестр по каким-то старым архивным сведениям, но через нас это не проходило. Либо по судебному решению. Но тогда вряд ли бы мы об этом не знали. Таких случаев мало. Другого способа я не знаю.
— В Росреестре каким образом?
— Может, новый участок сформирован. Раньше он не был сформирован?
— Нет. Там до сих пор гаражи стоят и тропинка проходит. Даже в округе удивились, так как в прошлом году его еще не было, земля принадлежала муниципалитету и сдавалась жителям близлежащих домов в аренду под гаражи.
— Для образования земельного участка мы сто процентов смотрим граддокументацию. Это главный фактор, который мы изучаем. Я уверен, что здесь с граддокументацией не все в порядке. Мы отправили запрос в Росреестр, но ответ, как он был образован, еще не получили. На аукцион этот участок не мог быть заявлен опять же из-за объектов и т. д. Точно ни аукциона, ни торгов здесь не было. Все аукционы знаю и помню. Этот участок точно бы не забыл.
По тем данным, что у нас есть, видим, что определение кадастровой стоимости произошло в декабре 2023 года. У нас есть участки, которые витают в воздухе. Как будто давно были сформированы, но не уточнены. Многие люди сталкиваются с проблемой при их оформлении. Участок может быть много лет в собственности, но не привязан к координатам в городе. Когда граждане сталкиваются с этим, обращаются к кадастровым инженерам и по архивным документам отслеживают, к какому месту оно привязано.
Странно, в этом случае как будто два участка сидят друг на друге: 1146 и 257. Нужно проверять оба участка. Такое ощущение, что они прилетели откуда-то.
— Что значит прилетели?
— Их координаты были не уточнены. Такие у нас в городе еще есть. Это участки, у которых могут быть указаны какая-то улица, выписки из ЕГРН, но конкретных координат нет. И по каким-то архивным документам кадастровый инженер, частники, которые работают по городу, устанавливают координаты и уже "садят" на местность. Но они обращаются за регистрацией напрямую в Росреестр. Оформляют по старым порядкам.
— Он не мог быть оформлен. Там никогда не было участка. Всегда был проход, трансформаторная будка, гаражи, озеро.
— Может, это злоумышленник, у которого были воздушные права. Он где-то их купил и через какого-то знакомого кадастрового инженера посадил участок именно на это место. Нужно проверять документы. Бывает такое, что откуда-то прилетают такие участки. Возникают вопросы, и мы с этим разбираемся. Такое технически возможно.
— Как выделяются участки в городе?
— В обычном случае это либо аукцион, либо опубликование по 55-му административному регламенту или по статье 39.18 Земельного кодекса.
Какие у нас есть основания, чтобы участок появился в принципе? Граддокументация должна соответствовать генеральному плану застройки города. Если это жилой дом, то должна быть соответствующая территориальная зона, местность. По правилам землепользования — соответствующая территориальная зона: Ж-2 — для жилья, С-2 — для садоводства. Участок должен входить в проект межевания территории. То есть он должен предусматривать образование нового участка в этой местности. Если совокупности этих факторов нет, то участок не образуется.
— То есть технически таких участков в городе нет?
— Практически нет. Какие были, их уже разобрали. Все, что можно было, давно оформлено. В центре города свободных участков нет, в отдаленных местах есть: Кильдямцы, Маган. Такие местности есть, и мы их выставляем на аукцион.
— Если все-таки находится, то проводится аукцион?
— Обычным гражданам — да. Есть исключения для многодетных, которые стоят у нас в очереди на получение земельного участка. Они имеют право, если нет основания для отказа и все соответствуют нормам, заявиться и получить такой участок.
— Этот участок может быть предоставлен многодетным?
— Нет. Здесь слишком много оснований для отказа, которые видно даже невооруженным глазом.
— Если выяснится, что это сделано незаконно, какие будут последствия?
— Единственное доказательство права у человека — это кадастровый учет в Росреестре. Если он уже зарегистрирован в кадастровом учете и имеет собственника, то, к сожалению, решение окружной администрации либо других ведомств бессильно. Кроме решения суда, ничто не будет иметь силу. Только суд может сказать, что эти права нужно погасить. То есть нам нужно обратиться в суд от окружной администрации. Если мы выявим, что это вина ОА по какой-то ошибке либо по каким-то незаконным действиям, будем подавать на признание права недействительным. В итоге будет либо снятие с учета этого земельного участка, либо изменение его вида разрешенного использования, недоступного для граждан, к примеру, территории общего пользования.
Бывает такое, что вроде бы пустая земля, хорошее место, много людей на него подавали документы и получали отказы, но кто-то взялся и устранил все нюансы, которые имели место быть. Градостроительные нюансы, береговую полосу высчитали нормально, то есть провели работу по земельному участку. И если все нюансы устраняются, то в целом гражданин сможет оформить участок.
— То есть через вас этот участок не проходил. Шел через Росреестр. А там как мог проскочить?
— По проекту, по документации дорожки здесь не предусмотрено. Но в любом случае, в чем у нас было бы основание для суда, это наличие уже сформированного участка. Тут два земельных участка. Так быть не должно. Очень интересно, как он тут образован.
Нам нужны документы кадастрового инженера. Когда он разрабатывает, то прикладывает все правоустанавливающие документы, на основании чего он образован.
Через несколько дней после беседы с руководителем АЗО нам пришел официальный ответ по уточненным данным. Оказалось, что согласно сведениям Управления Росреестра по РС(Я) земельный участок с кадастровым номером 14:36:107050:257 образован на государственном кадастровом учете в ЕГРН от 09.07.2014 как ранее учтенный объект недвижимости. Документом, на основании которого внесены сведения о земельном участке в ЕГРН, является свидетельство на право владения и постоянного пользования землей от 14.05.1992 № 7. В 2020 году собственником земельного участка было уточнено местоположение границ данного участка в ЕГРН на основании межевого плана. В 2024 году образован земельный участок с кадастровым номером 14:36:107046:1146 путем перераспределения исходного участка.
Мы не могли не задать вопрос, какова будет дальнейшая судьба участка с "красными флажками", ведь так и непонятно, кто дал отмашку на его оформление и в каком ведомстве.
Сергей ТИМОШЕНКО:
— Да, мы примем соответствующие меры. Однако, как я говорил, снять с кадастрового учета участок возможно только по судебному решению.
В четверг, 18 июля в редакцию поступил ответ на запрос из Росреестра, где черным по белому написано, что проведенные действия при предоставлении земельного участка, в отношении которого поступил запрос, не входят в функции управления. Земельный участок с кадастровым номером 14:36:107050:257 расположен на территории ГО "Г. Якутск", и согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений ОА Якутска именно он осуществляет функции в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
То есть Росреестр право на земельный участок не давал, департамент имущественных и земельных отношений тоже, так как МКУ "АЗО" — одно из его подразделений. Так кто все-таки оформил участок в собственность, когда и на каком основании, когда столько красных флажков для его оформления?..
Мы настоятельно рекомендуем прокуратуре обратить внимание на данный участок и признание его правом чьей-то собственности. Тем более что как раз недавно следственное управление республики завершило расследование уголовного дела в отношении регистратора прав Росреестра, которое было возбуждено по материалам, собранным оперативниками отдела экономической безопасности и противодействия коррупции. Обвиняемому предъявляют десять эпизодов. Следователи выяснили, что с января по декабрь 2019 года он получал взятки и по поддельным документам оформлял право собственности на земельные участки, которые потом перепродавались...
Виктория БУШУЕВА
Фото Андрея АРХИПОВА